Waarom een eerste huis kopen zo duur is geworden — en wat er tóch in je voordeel werkt

26 juli 2026 · 7 minuten lezen · WoningPrijsKaart.nl

Starters kopen meer woningen dan in jaren, en toch lijkt kopen onbereikbaar. Allebei waar. Zeven redenen achter de rekensom die niet uitkomt, met de cijfers erbij.

Er is iets vreemds aan de hand op de Nederlandse woningmarkt. Volgens het Kadaster kochten koopstarters in het eerste kwartaal van 2026 43 procent van alle koopwoningen, en dat aandeel schommelt al een paar jaar rond de 43 tot 46 procent. Er komen dus méér starters aan bod dan tijdens de gekte van 2021, toen ze stelselmatig werden overboden door beleggers.

Tegelijk heeft bijna iedereen onder de vijfendertig het gevoel dat een eigen huis buiten bereik ligt. Ook dat klopt. Beide dingen zijn tegelijk waar, en dat is precies waarom het gesprek over de woningmarkt zo vaak langs elkaar heen loopt. Hieronder de rekensom, en de zeven redenen erachter.

1. De rekensom die niet uitkomt

Begin bij het bedrag. Koopstarters betaalden in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld € 406.000 voor hun eerste woning. Een jaar eerder was dat nog € 392.000. Doorstromers — mensen die al een huis hadden — betaalden gemiddeld € 561.000.

Wat kun je daartegenover lenen? De hypotheeknormen worden elk jaar vastgesteld door de overheid, op advies van het Nibud. Volgens berekeningen van Van Bruggen Adviesgroep op basis van de normen voor 2026 komt een alleenstaande met een inkomen van € 80.000 uit op een maximale hypotheek van ongeveer € 397.000. Met € 65.000 zak je naar zo'n € 300.000.

Zet dat naast het modale inkomen, dat het Centraal Planbureau voor 2026 vaststelde op € 48.000 bruto. De conclusie is onontkoombaar: om de gemiddelde starterswoning te kunnen financieren heb je ruwweg anderhalf keer modaal nodig.

Eén detail dat veel mensen verrast: een alleenstaande met € 65.000 mag in 2026 meer lenen dan een stel dat samen € 65.000 verdient — ongeveer € 300.000 tegenover € 283.000. Alleenstaanden krijgen sinds enkele jaren een extra bedrag bovenop de norm, omdat zij bepaalde vaste lasten niet kunnen delen. Samen kopen helpt dus vooral als het tweede inkomen substantieel is.

2. Sparen helpt niet — en dat is rekenkunde, geen luiheid

"Gewoon wat langer sparen" is het advies dat starters het vaakst krijgen. Het probleem: de prijs loopt harder weg dan je kunt sparen. In 2020 kostte een bestaande koopwoning gemiddeld € 334.488. In juni 2026 was dat € 496.235. Dat is ruim € 160.000 erbij in zes en een half jaar, oftewel gemiddeld zo'n € 2.000 per maand. Geen enkel spaarplan houdt dat bij.

Gelukkig hoef je voor de woning zelf niet te sparen: je mag 100 procent van de woningwaarde lenen. Waar je wél eigen geld voor nodig hebt, zijn de kosten koper. En daar is de afgelopen jaren juist iets in je voordeel veranderd: kopers tussen de 18 en 35 jaar betalen sinds 2021 geen overdrachtsbelasting, in 2026 bij woningen tot € 555.000. Wat overblijft zijn taxatie, notaris en hypotheekadvies: al snel een paar duizend euro — plus elke euro die je bóven de taxatiewaarde biedt, want die krijg je niet gefinancierd.

3. De rente snijdt aan twee kanten

In 2021 stond de hypotheekrente rond de anderhalf procent. Iedereen kon veel lenen, dus iedereen bood veel — en de prijzen stegen dat jaar met 15,1 procent, de sterkste stijging ooit gemeten. Lage rente maakt de maandlast draaglijk, maar drijft de prijs op.

Daarna liep de rente op. Tien jaar vast ligt nu rond de 4 procent, met Nationale Hypotheek Garantie iets daaronder. Je zou verwachten dat de prijzen dan flink dalen. Dat gebeurde nauwelijks: 2023 sloot af op −2,9 procent, waarna 2024 en 2025 alweer 8,7 en 8,6 procent stegen. De prijsindex staat inmiddels bijna 56 procent boven het niveau van 2020.

Het netto-effect voor starters is dus ongunstig: de prijzen bleven, de leencapaciteit kromp. Daar kwam dit jaar nog iets bovenop. De hypotheeknormen zijn voor 2026 aangescherpt: bij een gelijkblijvend loon en dezelfde rente kunnen alleenstaanden ongeveer € 7.000 minder lenen en stellen zo'n € 5.500 minder.

4. Waarom je ouders het echt makkelijker hadden

Dit is geen gevoel, het is te meten. Tussen 1995 en 2022 stegen de cao-lonen in Nederland met ongeveer 79 procent. De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning steeg in diezelfde periode met 357 procent: van € 93.750 naar € 428.591.

Wie in 1995 een gemiddelde woning kocht, legde daar ongeveer vier keer een jaarinkomen voor neer. Voor de gemiddelde starterswoning van nu is dat ruim acht keer modaal. De verhouding tussen wat een huis kost en wat je verdient is in dertig jaar simpelweg verdubbeld. Dat los je niet op met minder vaak uit eten.

5. Wat er tóch in je voordeel werkt

Er is ook goed nieuws, en dat sneeuwt in het publieke debat vaak onder. Particuliere beleggers verkopen op grote schaal hun huurwoningen — uitponden heet dat — en die woningen komen op de koopmarkt terecht. Het gaat vooral om kleinere, goedkopere woningen, precies het segment waar starters zoeken.

• 35 procent van alle woningen die starters in het eerste kwartaal van 2026 kochten was kleiner dan 80 m². Twee jaar eerder was dat nog 27 procent.
• Van die kleine woningen was 28 procent eerder in bezit van een investeerder.
• Het aandeel investeerders in de totale woningvoorraad daalde in een jaar van 9,2 naar 9 procent.
• In 37 procent van de gemeenten lag de gemiddelde koopsom lager dan een jaar eerder. Een jaar geleden gold dat nog maar voor 8 procent van de gemeenten.

Daarnaast is een aantal regelingen meegegroeid met de prijzen: de NHG-grens ging in 2026 van € 450.000 naar € 470.000, en de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting van € 525.000 naar € 555.000. Ook je energielabel telt mee: voor een zeer zuinige woning mag je in 2026 tot € 40.000 extra lenen.

6. Wat het probleem echt zou oplossen

Alle bovenstaande punten gaan over de verdeling van bestaande woningen. De onderliggende oorzaak is simpeler: er zijn er te weinig. Het statistisch woningtekort kwam in 2026 uit op ongeveer 384.000 woningen, 4,6 procent van de voorraad. Dat is het tweede jaar op rij een lichte daling — in 2024 was het nog 4,9 procent — maar van een oplossing is geen sprake.

De rijksoverheid mikt op 100.000 nieuwe woningen per jaar. In 2025 kwamen er ongeveer 69.000 nieuwbouwwoningen bij, plus zo'n 11.000 woningen die ontstonden door splitsing of door de verbouwing van kantoren. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht voor 2026 ongeveer 80.000 opgeleverde woningen. De doelstelling wordt dus al jaren niet gehaald, onder meer door personeels- en netcapaciteitstekorten, trage vergunningverlening en de kosten: De Nederlandsche Bank berekende dat er jaarlijks zo'n 40 miljard euro aan financiering nodig is om die 100.000 woningen te halen.

En let op de keerzijde van punt 5: elke huurwoning die een belegger verkoopt helpt één koper aan een huis, maar verdwijnt tegelijk uit de huurvoorraad. Voor wie nog niet kán kopen, wordt het daardoor juist krapper. Uitponden verplaatst het probleem, het lost het niet op.

7. Wat je nu zelf kunt doen

Het klinkt misschien mager tegenover een tekort van bijna vier ton aan woningen, maar er valt binnen je eigen situatie meer te sturen dan de meeste mensen denken.

• Begin bij je leencapaciteit, niet bij Funda. Het scheelt maanden frustratie als je eerst weet waar je grens ligt.
• Kijk breder dan je eigen gemeente. Het verschil is enorm: in 84 gemeenten lag de gemiddelde koopsom boven € 550.000, in drie gemeenten onder € 300.000.
• Let op het energielabel. Een zuinige woning verhoogt je maximale hypotheek met tienduizenden euro's — en verlaagt je energierekening.
• Blijf onder de NHG-grens als het kan. Onder € 470.000 krijg je doorgaans een lagere rente én ben je beschermd tegen een restschuld bij scheiding, arbeidsongeschiktheid of overlijden. De premie is eenmalig 0,4 procent.
• Koop vóór je vijfendertigste. De startersvrijstelling scheelt bij een woning van € 400.000 al gauw € 8.000 aan overdrachtsbelasting. De leeftijd op het moment van de notariële overdracht telt.
• Timing scheelt iets. Woningen die in de zomer worden overgedragen — dus deals uit het voorjaar — laten al tien jaar op rij een bovengemiddelde prijsontwikkeling zien, terwijl december structureel de zwakste maand is. Als koper zit je dus net iets gunstiger in het najaar.

Wat je vooral níet moet doen, is jezelf de schuld geven. De rekensom is in dertig jaar fundamenteel veranderd. Dat je er harder voor moet werken dan je ouders is geen kwestie van discipline — het staat gewoon in de cijfers.