Waarom de ene gemeente zo duur is en de andere goedkoop (2026)

9 augustus 2026 · 6 minuten lezen · WoningPrijsKaart.nl

In de ene gemeente kost een koophuis gemiddeld ruim een miljoen, in de andere nog geen drie ton. Waar komt dat verschil vandaan? Een uitleg langs ligging, geschiedenis en het soort huizen.

Met precies hetzelfde bedrag koop je in de ene gemeente een klein rijtjeshuis en in de andere een ruime vrijstaande woning met een tuin eromheen. Wie de lijst met huizenprijzen per gemeente naast elkaar legt, ziet dat verschil meteen. Bovenaan staan namen als Blaricum en Bloemendaal, onderaan plaatsen als Kerkrade en Pekela. En het gaat niet om een paar procent.

In de duurste gemeente, Blaricum in het Gooi, ligt de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning rond de 1,1 miljoen euro. In de goedkoopste, Kerkrade in Zuid-Limburg, rond de 270.000 euro. Dat is ruwweg vier keer zo veel voor "een huis" in hetzelfde land. De vraag die dan opkomt: waar komt zo'n gat vandaan?

Het korte antwoord is dat er niet één oorzaak is, maar een handvol krachten die elkaar versterken. In dit artikel lopen we ze langs: eerst wat een gemiddelde prijs eigenlijk meet, dan waarom de top zo hoog zit, waarom de onderkant zo laag blijft, en wat je daar als woningzoeker wel en niet uit kunt aflezen.

Eerst dit: wat een gemiddelde prijs wél en niet zegt

De cijfers op deze site komen van het CBS: de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen per gemeente, gebaseerd op de echte transacties bij de notaris (Kadaster). Belangrijk om te weten: dat gemiddelde is een mix van alle verkochte huizen in een gemeente — groot en klein, oud en nieuw, appartement en vrijstaand.

Daardoor zegt de ranglijst net zo goed iets over het soort woningen in een gemeente als over hoe gewild de plek is. Staan er veel grote vrijstaande huizen op ruime kavels, dan schiet het gemiddelde omhoog, ook als de prijs per vierkante meter niet extreem is. Bestaat de voorraad vooral uit kleine rijtjeshuizen en appartementen, dan blijft het gemiddelde laag. Het is dus geen taxatie van één specifieke woning, en ook geen prijs per vierkante meter. Houd dat in je achterhoofd bij alles wat hierna komt.

Waarom de duurste gemeenten zo duur zijn

Kijk je naar de bovenkant van de lijst, dan zie je geen willekeurige spreiding over het land. Het zijn steeds dezelfde soort plekken: het Gooi (Blaricum, Laren, Gooise Meren), de duin- en bollenstreek van Noord-Holland (Bloemendaal, Heemstede, Bergen), de omgeving van Den Haag (Wassenaar, Voorschoten) en de bossen rond Utrecht (De Bilt, Zeist, Utrechtse Heuvelrug). Vier krachten maken die plekken duur.

Ze liggen dicht bij het werk. Al deze gemeenten liggen op korte afstand van Amsterdam, Den Haag of Utrecht, met goede verbindingen over weg en spoor. Daar zit de meeste werkgelegenheid en zitten de hoogste inkomens. Wie veel verdient en dicht bij zijn werk wil wonen, kan én wil hier betalen. Veel vraag van mensen met een dikke portemonnee drukt de prijzen omhoog.

Ruimte en groen zijn er schaars. Bos, hei, duinen en water maken deze streken aantrekkelijk, maar juist die natuur is vaak beschermd. Er kan weinig worden bijgebouwd. Als de vraag groot is en het aanbod bijna niet kan groeien, blijven de prijzen hoog — dat is simpelweg schaarste.

Het zijn van oudsher villadorpen. Plaatsen als Wassenaar en Blaricum zijn al ruim een eeuw plekken waar welgestelde families grote, vrijstaande huizen lieten bouwen. Die woningvoorraad is er nog steeds. Zoals hierboven uitgelegd tilt dat het gemiddelde vanzelf op: het zijn eenvoudigweg grotere en duurdere huizen dan elders.

Gewild blijft gewild. Ten slotte werkt status zichzelf in de hand. Een adres in een bekend, groen dorp heeft aantrekkingskracht, en die reputatie houdt de vraag — en daarmee de prijs — op peil, jaar na jaar.

Waarom de goedkoopste gemeenten zo goedkoop zijn

De onderkant van de lijst laat een spiegelbeeld zien. De goedkoopste gemeenten liggen bijna allemaal aan de randen van het land: Zuid-Limburg (Kerkrade, Heerlen, Brunssum, Landgraaf), Oost-Groningen (Pekela, Veendam, Stadskanaal, Oldambt), delen van Zeeland (Terneuzen, Vlissingen, Sluis) en het noorden van Friesland. Ook hier spelen ligging, geschiedenis en woningtype samen — maar dan de andere kant op.

Ze liggen ver van de banenmotor. Hoe verder van de Randstad, hoe minder werk er in de buurt is en hoe langer je moet reizen. Dat maakt een plek voor veel mensen minder logisch om te gaan wonen. Minder vraag betekent lagere prijzen.

Zuid-Limburg draagt een economische erfenis mee. Deze streek leefde decennialang van de steenkolenmijnen. In 1965 kondigde de regering de sluiting ervan aan; op oudejaarsdag 1974 kwamen bij de Oranje-Nassaumijn in Heerlen de laatste kolen boven. In korte tijd verdwenen tienduizenden banen. De regio heeft die klap economisch nog altijd niet volledig te boven kunnen komen: gemiddeld lagere inkomens en minder werk werken door in lagere huizenprijzen tot op de dag van vandaag.

De bevolking daalt. Het CBS rekent Oost-Groningen, Zuid-Limburg, delen van Zeeland en het noorden van Friesland tot de streken waar de bevolking krimpt of nauwelijks groeit. Als er meer mensen vertrekken dan er bijkomen, staat er meer te koop dan er kopers zijn. Dat houdt de prijzen laag — precies omgekeerd aan de schaarste in het Gooi.

In Groningen kwam er iets bovenop. De gaswinning veroorzaakte aardbevingen. De zwaarste was op 16 augustus 2012 bij Huizinge, met een kracht van 3,6 (KNMI). Schade en onzekerheid over de veiligheid maakten huizen in het aardbevingsgebied jarenlang moeilijker verkoopbaar, wat op de waarde drukte. Dat verklaart mee waarom juist Oost-Groningse gemeenten laag op de lijst staan.

Het patroon: afstand, verleden en het soort huis

Leg je de dure en de goedkope gemeenten op de kaart, dan valt de logica op zijn plek. Duur is het in de groene ruimte net buiten de grote steden; goedkoop aan de geografische randen. Onder dat beeld liggen steeds dezelfde drie krachten: de vraag (banen, bereikbaarheid, gewildheid), het aanbod (hoeveel ruimte en natuur, hoeveel er bijgebouwd kan worden) en de samenstelling van de woningen (veel grote vrijstaande huizen of juist kleine rijtjes). Het uiterste verschil ziet er zo uit:

Wat je hieraan hebt — en wat niet

Een paar eerlijke kanttekeningen zijn op hun plek. Goedkoop is niet automatisch een koopje. De lage prijs hangt vaak samen met minder werk in de buurt, langere reistijden en soms voorzieningen die onder druk staan door de krimp. Voor wie er al werkt of graag woont, kan zo'n gemeente juist heel aantrekkelijk zijn: je krijgt er veel meer huis en ruimte voor je geld. Maar het is een andere afweging dan alleen de prijs.

Andersom geldt: duur betekent niet puur "betere plek". Een flink deel van dat hoge gemiddelde zit in het type huizen — grote villa's — en niet alleen in de ligging. Twee gemeenten met dezelfde prijs per vierkante meter kunnen een heel verschillend gemiddelde hebben, simpelweg omdat de huizen anders van formaat zijn.

En wat dit overzicht níet kan: het zegt niets over de waarde van jóuw specifieke woning, het is geen prijs per vierkante meter, en het voorspelt de toekomst niet. Een gemeente kan haar ligging en geschiedenis ook niet zomaar veranderen — dat zijn krachten die over tientallen jaren zijn opgebouwd. Wil je dieper kijken, vergelijk dan je eigen gemeente in de grafiek of op de kaart, en bekijk hoe de prijs zich daar door de jaren heen heeft ontwikkeld. Dan zie je niet alleen wát een plek kost, maar ook of het verschil groter of juist kleiner wordt.